В Самаре меняют правила застройки города. Рассказываем, что это значит

Многие здания в старом городе имеют охранный статус

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Администрация Самары оповестила горожан о начале общественных слушаний по изменениям в Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) города. Это один из основных градостроительных документов, который определяет настоящий и будущий облик города, а также устанавливает те или иные ограничения на застройку конкретных городских территорий в соответствии с функциональными зонами. Документ перед новым годом приняла городская Дума, теперь он должен пройти общественные слушания и после этого начнет действовать. Значительная часть поправок в ПЗЗ Самары относятся к историческому центру. Журналист «КП-Самара» изучила документ вместе с экспертом, советником губернатора Самарской области, архитектором Виталием Стадниковым.

В обновленных ПЗЗ обозначили границы исторического поселения

Установили границы, определили зону

В новых ПЗЗ обозначены границы исторического поселения Самары. Напомним, такой статус еще в 2019 году получила территория старого города в границах набережной Самары, ул.Засекина, ул.Арцыбушевской, ул.Л. Толстого, ул.Буянова, ул.Чкалова, ул.Самарской и набережной Волги, однако в городских градостроительных документах она не была отражена. Помимо обозначения границ для 80% территории исторического поселения установили единую зону застройки Ц-1. Фактически она позволяет строить здания любого назначения – как жилые, так и деловые, однако ограничивает их высотность. Основными разрешенными видами применительно к зоне Ц-1 является малоэтажная и среднеэтажная застройка высотой до 17 метров. Однако в качестве условно разрешенного вида использования эта зона позволяет возводить и высотные дома до 34 метров. По мнению Виталия Стадникова, это создает потенциальную опасность дальнейшей застройки исторического центра высотками.

- Сама по себе установка границ исторического поселения и определение для нее зоны Ц-1 в правилах застройки и землепользования – это хорошо, - уверен эксперт. – Однако есть и отрицательные моменты. Во-первых, в ПЗЗ не устанавливается ограничение по размеру участков. А по концепции исторического поселения выделяемый под новое строительство участок не может превышать площади двора - территория старого города должна застраиваться не кварталами, а дворами.

Как минимум половина территории старого города - охранная зона памятников культуры

Застройщиков не обидели

Кроме того, в ПЗЗ на территории исторического поселения определен целый ряд подзон, расширяющих возможности строительства на конкретных участках.

- По странному совпадению на этих участках уже ведется или планируется высотная застройка. Например, разрешение строить здания до 34 метров высотой в районе возведения ЖК «Чемпион» на ул.Куйбышева или позволение возводить 25-этажный дом в районе Никитинской/Вилоновской/Буянова, где известный городской застройщик планировал построить жилой комплекс на 8 тысяч квадратных метров, - говорит Виталий Стадников.

Зачем понадобились подзоны? Дело в том, что принятие статуса исторического поселения для территории старого города наложило запрет на отклонение от предельных параметров застройки, установленных в ПЗЗ. Ранее такую схему активно использовали многие застройщики – повышение высотности или плотности застройки конкретного жилого комплекса согласовывали в «ручном режиме» вопреки установленным ограничениям. С принятием статуса исторического поселения это стало невозможным.

- Установка в Правилах застройки и землепользования подзон на территории исторического поселения снова развяжет руки тем, кто не хочет соблюдать высотность в 20 метров на территории исторического поселения, - объяснил Виталий Стадников. – Ведь статус исторического поселения запрещает именно отклонения от ПЗЗ. А сейчас в некоторых подзонах предусмотрено строительство зданий высотой до 75 метров. Кроме того, зоны в ПЗЗ можно менять и дальше, устанавливая подходящие для застройки.

Ограничения по высотности застройки внутри исторического поселения начнут действовать только после принятия соответствующих регламентов. А их разработка и согласования затягиваются.

Высотность новой застройки - главный "камень преткновения" между градозащитниками и застройщиками

Фото: Ксения ТИМОФЕЕВА

Ждут объединенную зону охраны

Сейчас аппетиты застройщиков в старом городе ограничивают только охранные зоны памятников культуры. Они имеют приоритет по сравнению с разрешенной зоной использования и распространяются как минимум на половину территории старого города.

- Сейчас мы очень ждем согласования объединенной зоны охраны объектов культурного наследия,- рассказал Виталий Стадников. – Она будет распространяться от района Хлебной площади до ул.Красноармейской, Пивзавода, Иверского монастыря. В это объединенную зону войдут 74 из 130 исторических кварталов Самары. После принятия этой зоны именно ее ограничения будут приоритетными для застройщиков.

Как рассказал Виталий Стадников, проект объединенной зоны охраны уже готов. По плану внедрения исторического поселения она должна была начать действовать еще до нового года, однако процесс затянутся. Сейчас проект должен пройти историко-культурную экспертизу, потом отраслевые согласования, и только после этого выйдет соответствующее постановление регионального правительства. В лучшем случае этот процесс займет около трех месяцев

- Многие застройщики опасаются введения объединенной зоны охраны памятников, - говорит Виталий Стадников. – Однако по факту существующие зоны охраны отдельных памятников покрывают даже бОльшую территорию, а действующие там ограничения – более жесткие.

Расселять и сносить ветхие бараки будет проще

Фото: Ксения ТИМОФЕЕВА

КОНКРЕТНО

Какие еще нововведения прописаны в измененных Правилах застройки и землепользования:

- Для районов с аварийными и ветхими домами в Промышленном, Кировском, Советском районах установили подзоны Ж4-1 и Ж3-1 с пониженными параметрами по парковочным местам и повышенными – по высотности. Так власти надеются привлечь инвесторов для снова и расселения ветхого жилья.

- Повышен коэффициент застройки для ИЖС. Ранее он составлял не более 20%, но большинство самарцев в него не укладывалось, и им приходилось поучать разрешение на отклонение от предельных параметров. Сейчас коэффициент застройки подняли до 60%.

- А вот пожелания жителей Самары по поводу зонирования зеленых зон города в новых ПЗЗ не учтены. В отличие от зоны Р-4, дающей максимальную защиту природных зон (ее просили жители), для лесопарка им.60-летия Советской власти установлена зона Р-3, позволяющая капитальную застройку, а для Загородного парка – зона Р-1, запрещающая только жилую застройку.