2019-12-18T12:27:45+03:00

Как решить свой квартирный вопрос через жилищно-строительный кооператив

Как решить свой квартирный вопрос через жилищно-строительный кооператив.Как решить свой квартирный вопрос через жилищно-строительный кооператив.

Елена Аракелян разбирается с помощью экспертов, как работает ЖСК и как получить безвозмездно землю, на которой с помощью такого кооператива можно построить себе дом

Как решить свой квартирный вопрос через жилищно-строительный кооператив

00:00
00:00

Е. Аракелян:

- Сегодня мы обсудим достаточно животрепещущую тему – каким образом решить свой квартирный вопрос через жилищно-строительный кооператив. Напомню, что у нас есть так называемый федеральный закон 161 и благодаря ему преподаватели, ученые, многодетные семьи, ряд других социальных категорий граждан могут создать кооператив для строительства жилья на земле, которая им бесплатно предоставляется в безвозмездное пользование. Сегодня мы разберем опыт участников таких кооперативов… У нас на прямой связи председатель правления жилищно-строительного кооператива «Очаг» из Улан-Удэ Булат Сергеевич Иванов. Насколько я понимаю, у вас кооператив Бурятского госуниверситета, то есть, речь идет о жилье для работников системы высшего образования. Насколько сейчас для ваших коллег остро стоит проблема с жильем, с возможностью его купить обычным путем, с помощью ипотеки, каких-то других вариантов?

Б. Иванов:

- Вопрос обеспечения работников высших учебных заведений и других социальных категорий работников стоит в Улан-Удэ особо остро. Средняя рыночная стоимость жилья примерно 50-60 тысяч рублей. Это в центре города. На окраинах, конечно, чуть подешевле. Подобный проект, который мы практически реализовали, - это впервые в истории Бурятского госуниверситета, и вообще впервые в истории вузовского образования, тех вузов, которые подведомственны Миннауки и высшего образования… Мы в настоящее время получил разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществляется процедура оформления права собственности на членов ЖСК тех квартир, которые мы построили.

Е. Аракелян:

- Давайте по порядку. Почему вы решили обратиться именно к такой форме? И какие возможности на вашем примере дало именно возможность воспользоваться 161-м федеральным законом?

Б. Иванов:

- Я не начинал этот проект, проект был начал еще в 2014 году руководством Бурятского госуниверситета. Я пришел в 2015-м. Почему именно по этой программе удобно реализовать и улучшить жилищные условия? Во-первых, потому, что земельный участок, как вы уже сказали, безвозмездно передается в пользование на период строительства лично строительным кооперативам. То есть, покупать, либо иным образом приобретать земельный участок, нет необходимости. Это существенно снижает конечную стоимость всего дома и квартиры, в частности. Во-вторых, 161-й закон действительно предоставляет такую возможность научно-педагогическим работникам вузов и ряду других категорий граждан, к которым относятся работники федеральных учреждений, организовать ЖСК, так скажем, сброситься деньгами и самостоятельно, проходя все необходимые, предусмотренные законодательством процедуры, построить дом. Что еще важно отметить? При реализации данного федерального закона необходимо учитывать, что стоимость одного квадратного метра жилья не должна превышать среднерыночную стоимость по субъекту. Когда мы начинали строительство дома – это был июль 2017 года – среднерыночная стоимость квадратного метра жилья у нас составляла где-то около 33,5 тысяч рублей. Я вначале сказал, что среднерыночная стоимость 50-60 тысяч за квадратных метр, а такой проект позволял на тот период существенно ниже рыночной стоимости начать проект.

Е. Аракелян:

- То есть, логично предположить, что цена будет раза в полтора дешевле, да?

Б. Иванов:

- В любом случае, существенно. Что для работников научно-педагогических и иных социальных категорий, которые не самые высокооплачиваемые, позволяют именно в такой форме позволяет существенно улучшить жилищные условия. Более того, многие наши преподаватели не один десяток лет проработали в стенах Бурятского госуниверситета и по разным причинам не получалось у них приобрести квартиру. И такой проект позволил им приобрести качественное хорошее жилье в центре города.

Е. Аракелян:

- Сколько у вас участников кооператива из числа преподавателей университета? Сколько там квартир в этом доме?

Б. Иванов:

- Начинался проект в 2014 году, тогда была в стране социально-экономическая ситуация полегче и первоначально вступили в кооператив порядка 140 человек. В ходе осуществления деятельности по разным причинам, больше связанным с материальными вопросами, вышли из кооператива и в настоящее время мы реализовали проект на 75 квартир. То есть, 75 членов ЖСК получили квартиры.

Е. Аракелян:

- Насколько легко было? Какие-то формальные сложности были с подготовкой документов, с оформлением, с самим строительством?

Б. Иванов:

- Да, любой процесс, а тем более процесс строительства и оформления права даже безвозмездной передачи, естественно, занимает определенные трудности. Когда земельный участок должны были передать – тогда было Российский фонд содействия жилищного строительству, а ныне это Дом.РФ – в пользование ЖСК, тогда у нас участок был уже обременен конструкцией. То есть, необходимо было, чтобы передать этот участок, провести мероприятии по сносу. Мы организовали эту процедуру, снесли, очистили участок, после подали документы. Подали документы мы осенью 2015 года и примерно в апреле 2016 года нам удалось заключить договор… то есть, прошло почти два года до получения земельного участка. После того, как мы получили земельный участок, у нас возникло право пользования и мы могли начать процедуру проектирования… У нас не было в составе кооператива строителей, проектировщиков… И мы проект начали весной 2016 года, а завершили его весной 2017 года. Прошли две экспертизы – государственную, экологическую. Собрали полный пакет документов, все необходимые изыскания прошли, технологические присоединения. То есть, для педагогов это несколько другая сфера… мы ее буквально в ручном режиме, с нуля проходили. Прошли успешно и в середине 2017 года начали процедуру выбора подрядчика… Это тоже существенный момент, на что стоит обратить внимание и очень серьезно к этому вопросу отнестись… Мы выбрали подрядчика – нам повезло, подрядчик оказался добросовестным – и с июля 2017 года до лета 2019 года мы построили многоквартирный жилой дом. И проходили все так же этапы проверок – с ресурсоснабжающими организациями, с госстройнадзором – прошли успешно и в ноябре получили разрешение на ввод в эксплуатацию.

Е. Аракелян:

- То есть, можно уже поздравлять с новосельем или со скорым новосельем?

Б. Иванов:

- Думаю, будет правильнее – со скорым новосельем…

Е. Аракелян:

- Я так понимаю, что вы не желаете о том, что всей дружной компанией университетской ввязались в это мероприятие…

Б. Иванов:

- Конечно. Не только не жалеем, мы довольны, что нам удалось, несмотря на сложности, прийти к логическому завершению и построить дом. Более того, уже коллеги звонят – те, кто не попал в кооператив, но, смотря на то, что у нас получилось, хотим, если будет такая возможность, продолжить… Люди просят не останавливаться на достигнутом… И если Дом.РФ и руководство Бурятского госуниверситета сочтет необходимым, я думаю, вполне реален и второй, и последующие этапы.

Е. Аракелян:

- Ну, я вас поздравляю!

Это программа «Среда для жизни». Мы разбираемся с жилищно-строительными кооперативами и тем, как определенным категориям граждан, которых хочет поддержать государство, можно получить безвозмездно землю, на котором с помощью такого кооператива построить себе дом. У нас на связи управляющий директор Дом.РФ Максим Розов. Здравствуйте, Максим.

М. Розов:

- Добрый день.

Е. Аракелян:

- Каким критериям должен отвечать ЖСК, чтобы подпадать под 161-й ФЗ и можно было бы получить землю под строительство дома на безвозмездной основе?

М. Розов:

- Какими-то специфическими критериями этот ЖСК обладать не должен. Есть маленький нюанс. Устав этого кооператива должен соответствовать типовому уставу, который в постановлении правительства №108 зафиксирован. Там специфического ничего нет, просто есть моменты, которые регламентируют ликвидацию кооператива и его жизненный путь, чтобы до момента окончания реализации какого-то жилого проекта кооператив не был ликвидирован и сам механизм позволяет минимизировать, так скажем, риски недостроя.

Е. Аракелян:

- У нас был на связи председатель университетского кооператива, а какие еще категории граждан могут рассчитывать на такую поддержку?

М. Розов:

- Это довольно широкий спектр граждан. Если говорить конкретно, то это в принципе все бюджетники по линии медицины или образования, все сотрудники федеральных органов исполнительной власти и всех подведов. Это сотрудники сектора АПК и ВПК. Это научно-преподавательский состав…

Е. Аракелян:

- Так скажем, достаточно многие.

М. Розов:

- Да. В законе, регулирующий деятельность Дом.РФ 161 ФЗ, конкретизированы эти категории… Нельзя так же забывать о том, что на вступление в такого рода кооператив имеют право многодетные граждане или молодые семьи.

Е. Аракелян:

- А сколько таких кооперативов, созданных именно по 161-му закону? И сколько земли им передано?

М. Розов:

- Самих юридических лиц создано уже больше сотни. Больше 80% из них на сегодняшний момент уже получили землю. Но при этом 20 кооперативов уже реализовали жилищные проекты на 150 тысяч кв. м. Остальные 60 находятся в стадии реализации. Причем, большая их часть уже непосредственно находится в стадии строительства.

Е. Аракелян:

- У всех удачный опыт? Может быть, есть какие-то моменты, на которые тем, кто собирается реализовывать такой кооператив или хочет вступить в него, надо бы обратить внимание?

М. Розов:

- С учетом того, что нет никакой девелоперской прослойки, риск того, что ты будешь обманут девелопером, практически нивелирован, ввиду того, что непосредственно управлением проектом и его реализацией занимаются сами пайщики.

Е. Аракелян:

- Грубо говоря, обманутым дольщиком ты никак не станешь по этой схеме?

М. Розов:

- Ну, фактически это в принципе невозможно. Но здесь есть обратная сторона медали. Так как у нас эти кооперативы создаются из категорий, которые я озвучил выше, редко попадаются специалисты, которые хорошо разбираются в области строительства. В этой связи риск попасть под обманщика девелопера как такового нет, но можно не рассчитать свои усилия и допустить ошибки на стадии реализации проекта или подготовки проектной документации, получения исходной разрешительной документации, что может впоследствии привести к затягиванию процесса… То есть, несмотря на то, что кооператив сам по сути является девелопером, хорошо бы в органах управления присутствовали либо профессионалы, либо какие-то нанятые структуры, которые уже реализовали не один жилищный проект, ввиду того, что отрасль специфическая и есть определенные нюансы, связанные с конкретными решениями, в том числе, и по выбору подрядчиков.

Е. Аракелян:

- Ну, это понятно… Вот когда мы в начале этой программы разбирали пример с ЖСК Бурятии, там получалось, что, когда они начинали строиться, средняя цена квадратного метра была где-то 50 тысяч, а у них выходило чуть больше 30. То есть, всегда такая заметная экономия при такой программе? И за счет чего она получается?

М. Розов:

- Такая экономия не всегда. В большинстве реализуемых проектов она больше, скажу вам честно. Если мы говорим о реализации ЖСК с господдержкой в регионе Москвы или во Владивостоке, где земля существенных денег стоит, за счет получения ее бесплатно, можно сэкономить до 50% от стоимости сопоставимого жилья в рынке. Плюс опять же ты, как застройщик, сам принимаешь решение и оптимизируешь расходы, связанные с продвижением проекта, с маркетингом, с неизбежными какими-то затратами… За счет этого и достигается экономия.

Е. Аракелян:

- Хорошо. Допустим, у нас медицинское учреждение и мы с коллегами хотим организовать такой кооператив и получить землю. С чего нам начать и куда нам обращаться?

М. Розов:

- Тут основных окна обращения два. Первое и основное – это нужно получить согласие правообладателя земельного участка, для того, чтобы он был вовлечен и передан кооперативу через механизм 161-го федерального закона. Технически все необходимые мероприятия мы готовы осуществить, но для того, чтобы это не было сделано понапрасну, хорошо бы на старте получить позицию правообладателя земельного участка, который находится в пользовании и в федеральной собственности. Помимо того, что мы федеральные земельные участки можем вовлекать и передавать кооперативам, мы по закону можем осуществлять эти мероприятия с земельными участками, которые находятся в неразграниченной собственности. А дальше, если ты соответствуешь категориям, к которым ты будешь относиться, необходимо, чтобы либо твой работодатель, либо курирующей его федеральный орган исполнительной власти, либо в случае, если речь идет о многодетных, муниципалитет – включил тебя в списки лиц, которые имеют право в такого рода кооперативы вступить.

Е. Аракелян:

- Замечательно. Спасибо, Максим.

А теперь мы поговорим о самом интересном – о моменте получения земельного участка. Поскольку с предыдущими спикерами мы уже говорили, что земля передается на безвозмездной основе, говорили о том, где ее просить, но, как правило, легко сказать, а сложнее сделать. И сейчас у нас на связи Инесса Ершова, заместитель председателя ЖСК «Моховая Поляна» из города Барнаула, и как раз вот этот ЖСК находится на том самом этапе получения земельного участка. Я думаю, что Инесса поделится своим опытом, насколько это сложно, какие проблемы возникают? Или, может, наоборот, все просто и понятно, и бояться нечего. Инесса, расскажите для начала немного про ваш ЖСК. Кто туда входит? Как вы вообще на это решились? И на какой стадии создания вашего кооператива вы находитесь?

И. Ершова:

- У нас кооператив научный, занимаемся мы этим уже давно. То есть, в рамках федерального закона 161-го, нам было заявлено, что мы имеем право на получение земельного участка и на строительство на этом участке индивидуальных домов. Мы кооператив научный, кооператив состоит из научных сотрудников и, благодаря постановлению правительства, мы получили это право и занялись оформлением этого права на этот земельный участок. На всем протяжении этого пути мы тесно взаимодействовали с министерством науки и образования и Дом. РФ.

Е. Аракелян:

- А какая роль Дом. РФ в этом процессе? И насколько взаимодействие с Дом. РФ сложилось? Насколько они помогают?

И. Ершова:

- Я так поняла, что права все были переданы как раз тогда из ЖК теперь в Дом. РФ, то есть, различные операции по оформлению участка и все прочее… и, собственно, мы взаимодействовали с ними всегда очень тесно на всех этапах, оперативно очень, понимание и поддержка была очень хорошая, на связи всегда были. Собственно, они помогали нам в оформлении всех документов на этот земельный участок.

Е. Аракелян:

- А сложно было найти сам участок?

И. Ершова:

- Эти земли принадлежали, как бы были в ведении нашего института… И именно из них был выделен нам участок под индивидуальное жилищное строительство. Естественно, земля находилась в федеральной собственности. Этот участок был выделен и передан именно с этой целью, ну, как бы изъят из земель сельскохозяйственного назначения и передан для оформления под жилищное строительство. И на этом этапе активно как раз участвовал Дом. РФ.

Е. Аракелян:

- То есть, каких-то кардинальных проблем с оформлением документов, непонимания, какую бумагу где надо взять, как ее правильно оформить, нарисовать, у нас не было? Вам помогали?

И. Ершова:

- Да, всегда консультации были профессиональные, всегда достаточно подробно рассказывалось, каким образом это нужно делать, всегда предоставлялись какие-то образцы документов. Единственное, что на этом пути стояло, - это время. Потому что нужно было много документов оформлять, у нас обновлялись списки членов кооператива и вновь нужно было проводить утверждение их в министерстве образования. То есть, вот такие моменты немножко задерживали процесс, но, собственно, на всех этапах Дом. РФ, конечно, очень хорошо поддерживал.

Е. Аракелян:

- Вы не жалеете, что ввязались в это мероприятие?

И. Ершова:

- Пока нет. Потому что конечная цель у нас такая, что очень мы желаем достижения всеми членами кооператива нашего – то есть, научные сотрудники очень хотят заняться строительством индивидуальных жилых домов, поэтому мы надеемся на хорошее завершение этой проблемы, что мы все-таки достигнем конечной цели. По крайней мере, на данном этапе мы уже от Дом. РФ получили все документы на земельный участок, подписываем сейчас договор и далее уже будем двигаться дальше…

Е. Аракелян:

- И когда вы надеетесь построиться?

И. Ершова:

- Вы знаете, сказать, конечно, сложно. Если нам удастся все эти мероприятия в какой-то кратчайший срок завершить, то уже кооператив начнет свою деятельность. Пока нам передается участок на четыре года, и мы за эти годы должны уже что-то сделать.

Е. Аракелян:

- Хорошо. Удачи. Спасибо, Инесса.

Слушайте также

ОБРАТНАЯ СВЯЗЬ
Московская студия 8-800-200-97-02
+7 (967) 200-97-02 +7 (967) 200-97-02
Региональная студия 8 (4212) 75-25-05+7 (909) 852-33-22+7 (909) 852-33-22
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ